新築物件は将来が予想しにくい
カテゴリ： 不動産投資
物件をスピーディーに効率よく探すためには最初からカテゴリーを絞っていくことが大切です。新築を見て、中古を見て、地方を見て、東京を見て。そんな風に迷っているようだと、ピンポイントで捜している人にスピードでも行動でも負けてしまいます。最初は高利回りの築古アパートからはじめた投資家さんが次第に新築にシフトするというケースが多くあります。新築の物件を購入しない理由は利回りが低いのが第一です。ほかにも、成功する物件の数を予測できないことがあります。今年、新築でアパートを建てたとすると、競合となる物件は、同じレベルの周りの新築でしょう。しかし、一年後、二年後、三年後・・・・同じエリアで増加する新築物件の部屋数を正確に予想できるでしょうか？部屋数だけでなく、競合する間取りがどのくらい建築されるかは、到底予測不可能です。もしその地域に大型マンションが建設され、500部屋供給されたらどうするでしょう？その段階でかなり家賃をあげないと空室は埋まらなくなるはずです。「でも中古は新築よりももっと大変でしょ」と思う人もいるでしょう。それは大きな誤解です。新築は供給が増えますが、中古は築15年が築16年になるだけで数が極端に増えることになります。価格的に見ても、新築物件は中古物件と競合しません。同じ間取りでも新築物件と築10年の中古物件を比較すると、家賃に大きな開きがあるのです。築年数が古くてもメンテナンスを続ければ「新築でも築浅でもない物件」のカテゴリー内では長年にわたり優位につけます。